Kai perki butą ar namą, matai kainą. Didelę, aiškią, konkrečią. 150 000 eurų. Arba 95 000. Arba 220 000. Šį skaičių derini, svarstai, skaičiuoji paskolos įmokas.
Bet tikroji būsto kaina – ne ta, kuri parašyta sutartyje. Tikroji kaina slypi sąskaitose, kurios ateina kiekvieną mėnesį, kiekvieną žiemą, kiekvienus metus. Ir dauguma pirkėjų šių skaičių nemato, kol jau per vėlu.
Skaičiai, kurie slepiasi už raidžių
Energetinė klasė – A, B, C, D, E, F, G – daugumai skamba kaip mokykliniai pažymiai. Abstrakčiai. Nekonkrečiai. Kas iš tos raidės, kai kalbi apie šimtus tūkstančių?
Bet štai konkreti matematika.
Vidutinis 80 kv. m butas. B klasė – apie 50 eurų šildymui per mėnesį žiemą. E klasė – apie 150 eurų. Skirtumas – 100 eurų kas mėnesį.
Per šildymo sezoną (5 mėnesiai) – 500 eurų. Per metus, įskaitant tarpsezonius – apie 700 eurų. Per dešimt metų – 7 000 eurų. Per trisdešimt metų, kiek vidutiniškai žmonės gyvena tame pačiame būste – 21 000 eurų.
Dvidešimt vienas tūkstantis eurų. Tik šildymui. Tik dėl skirtumo tarp B ir E klasės.
Kodėl to nematome
Žmogaus psichika veikia keistai. 150 000 eurų būstui – skaičiuojame, derinamės, lyginame. 100 eurų per mėnesį – „na, normaliai, visi tiek moka.”
Bet tie patys 100 eurų per mėnesį, sudėti į 30 metų, yra 36 000 eurų. Trečdalis pigesnio automobilio. Vaikų studijos. Pensijos fondas.
Problema: šiuos pinigus mokame po truputį. Jie neskauda taip, kaip vienkartinė suma. Todėl jų nepastebime. Todėl neįtraukiame į būsto kainos skaičiavimus.
Dviejų butų istorija
Prieš metus pažįstamas rinko butą. Du variantai, tas pats rajonas:
Butas A: 125 000 eurų, E klasė, senas namas, nerenovuotas. Butas B: 140 000 eurų, B klasė, renovuotas daugiabutis.
Pasirinko A. „Penkiolika tūkstančių pigiau, kam permokėti.”
Po metų paskaičiavome. Jo šildymo sąskaitos per žiemą – vidutiniškai 180 eurų/mėn. B klasės buto analogiškame rajone – apie 60 eurų/mėn. Skirtumas – 120 eurų kas mėnesį.
Per metus – maždaug 800 eurų daugiau. Per dešimt metų – 8 000 eurų. Per dvidešimt metų – 16 000 eurų.
Jis „sutaupė” 15 000 eurų pirkdamas. Ir permokės 16 000 eurų per ateinančius dvidešimt metų. Plius – jo butas neatitiks ES reikalavimų ir gali prarasti vertę.
Kur čia taupymas?
Ką sako pirkėjai
„Bet aš čia negyvensiu dvidešimt metų.”
Gerai. O kiek gyvensi? Penkerius? Tai 4 000 eurų permokos. Dešimt? 8 000 eurų. Ir kai parduosi – E klasės butas bus mažiau patrauklus nei B klasės. Parduosi pigiau arba ilgiau ieškosi pirkėjo.
„Bet energijos kainos gali kristi.”
Teoretiškai – taip. Praktiškai – pažiūrėk į pastarųjų dvidešimties metų tendenciją. Energija brango, brango ir brangsta. Net jei laikinai atpigs – ilgalaikė trajektorija aiški.
„Bet aš galiu pats renovuoti ir pagerinti klasę.”
Gali. Jei turi papildomus 20 000–40 000 eurų ir kelis metus kantrybės. Dažniausiai tie, kurie taip sako, niekada to nepadaro. Gyvenimas įvyksta.
Pardavėjų triukai
Ne visi pardavėjai sąžiningi. Kai kurie žino, kaip paslėpti blogą energetinę situaciją.
„Sąskaitos mažos, nes mažai buvome namie.” Klasikinis. Gal tiesa. O gal laikė 16 laipsnių ir vaikščiojo su striukėmis.
„Šildymas pigus, nes kūrename malkomis.” Taip, bet ar tu nori kūrenti malkomis? Ar turi laiko, vietos, noro? Perskaičiuok į dujas ar elektrą – skaičiai pasikeis.
„Renovacija planuojama kitais metais.” Planuojama. Ne vykdoma. Daugiabučių renovacijos planuojamos dešimtmečiais. Kol nėra finansavimo ir balsų – tai tik kalbos.
Todėl svarbu turėti objektyvų šaltinį. Ne pardavėjo žodžius, o dokumentą. Užsisakai per sertifikatas24.lt arba kitą paslaugų teikėją, gauni nepriklausomą vertinimą. Tada derbiesi žinodamas faktus, ne tikėdamas pažadais.
Bankai jau supranta
Finansų sektorius pasikeitė. Vis daugiau bankų siūlo palankesnes sąlygas energetiškai efektyviems būstams. Mažesnės palūkanos, didesnis finansavimas, greitesnis procesas.
Logika paprasta: jei tavo šildymo sąskaitos mažesnės, turi daugiau pinigų paskolos įmokoms. Mažesnė rizika bankui – geresni sąlygos tau.
0,2–0,3 proc. palūkanų skirtumas per trisdešimt metų nuo 100 000 eurų paskolos – tai keli tūkstančiai eurų. Dar viena „nematoma” suma, kuri priklauso nuo energetinės klasės.
Investuotojo akimis
Perki butą nuomai? Energetinė klasė veikia tave dvigubai.
Pirma: jei nuomininkas moka už šildymą – blogos klasės būstą sunkiau išnuomoti. Žmonės skaičiuoja realias išlaidas, ne tik nuomos kainą. Gali tekti mažinti nuomą arba ilgiau laukti nuomininko.
Antra: jei šildymą įskaičiuoji į nuomą – mokėsi pats. Bloga klasė tiesiogiai mažina tavo pelningumą. Skirtumas tarp B ir E klasės gali reikšti 5–8 proc. mažesnį metinį grąžos rodiklį.
Ilgalaikiai investuotojai tai žino. Pradedantieji – dažnai sužino per vėlai.
Vienas klausimas, kuris keičia viską
Prieš perkant bet kokį būstą, užduok sau vieną klausimą:
„Kiek šis būstas kainuos per ateinančius dešimt metų?”
Ne tik pirkimo kaina. Ne tik paskolos įmokos. Bet ir šildymas, elektra, vanduo, remontas, renovacija. Sudėk viską.
E klasės butas už 120 000 eurų su 150 eurų/mėn šildymu per dešimt metų kainuos: 120 000 + 18 000 (šildymas) = 138 000 eurų.
B klasės butas už 140 000 eurų su 50 eurų/mėn šildymu per dešimt metų kainuos: 140 000 + 6 000 (šildymas) = 146 000 eurų.
Skirtumas – 8 000 eurų. Ne 20 000, kaip atrodė iš pradžių. Ir B klasės butas išlaikys vertę geriau.
Dabar pasirinkimas atrodo kitaip, tiesa?
Pabaigai
Tie penki, dešimt, dvidešimt tūkstančių eurų – jie egzistuoja. Juos sumokėsi. Klausimas tik, ar žinosi apie juos prieš pirkdamas, ar sužinosi paskui, kai sąskaitos pradės kristi į pašto dėžutę.
Energetinė klasė – ne abstrakcija. Tai pinigai. Tavo pinigai.
Gal laikas į juos pažiūrėti prieš pasirašant?
